案例

甲公司旗下100%控股的乙公司身上有几套商品房，原来购置成本1个亿，目前市场售价5个亿。

方式一：资产出售

1、增值税=（5亿元-1亿元）*9%=360万元

2、附加税费=增值税360万元*12%=43.2万元

3、应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率=（转让房地产的收入总额-扣除项目金额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率=（5亿元-1亿元-43.2万元）*60%-（1亿元+43.2万元）*35%=20458.96万元

4、企业所得税=（5亿元-1亿元-43.2万元-20458.96万元）*25%=4874.46万元

5、印花税=5亿元*0.5‰=25万元

合计：

25761.62万元方式二：股权转让

1、增值税=0元

2、附加税费=0元

3、应纳土地增值税=0万元

4、企业所得税=（5亿元-1亿元）*25%=1亿元

5、印花税=5亿元*0.5‰=25万元

合计：

10025万元

税负降低：15736.62万元

久思财税思思老师提醒：

新冠疫情影响，售楼处关闭、复工复工延期，众多地产公司纷纷开启“裁员降薪、裁撤优化”模式，其中不乏融创、碧桂园、凯德、绿地、恒大、龙湖、保利、世茂等知名房企的身影。很多房企面临生死抉择。人人都在寻找出路。

这种困局怎么破？

众所周知，房地产业的税负向来沉重。当前节流最好的方法之一，就是通过事前的税务统筹规划，合法合理降低税收成本支出。另外，疫情过后，税务稽查必然强化，税务风险管控。

如何通过合理合法的税务筹划，开展“疫火重生自救之路”，帮助您“渡过严冬”。

可搜看：久思财税《房地产企业在应对股权转让、投融资、建设期间的15个涉税案例》

提醒

当公司有大额资产需要转让的时候，采取股权转让（股权收购）的方式，税负大大低于资产出售（资产收购）的方式！参考

1、《土地增值税暂行条例》第二规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应依照本条例缴纳土地增值税。

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

2、《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税(2018)17号第九条规定:

在股权(股份)转让中，单位、个人承受公司股权(股份)，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

3、《印花税暂行条例》（国务院令第11号）中印花税税目税率表规定：产权转移书据，按书据所载金额0.5‰贴花。

4、《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）第十条规定：“产权转移书据”税目中“财产所有权”转移书据的征税范围如何划定明确，“财产所有权”转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

来源：税库山东

*本文久思财税思思老师整理编辑.

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